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Como cobrar condômino inadimplente: o que pode e o que não pode
A inadimplência pesa no caixa e acaba sendo coberta por quem paga em dia. A boa notícia é que a maioria dos atrasos se resolve com cobrança organizada e sem constrangimento. Veja a sequência recomendada e os limites que a lei impõe.
1. Comece antes do vencimento
Boa parte dos atrasos é esquecimento. Um lembrete alguns dias antes e outro no dia do vencimento, com o PIX e o boleto à mão, reduzem muito a inadimplência. Pelo WhatsApp a mensagem é lida na hora. Veja como automatizar isso na cobrança pelo WhatsApp.
2. Aplique multa e juros previstos em lei
O Código Civil (art. 1.336, §1º) limita os encargos sobre a taxa em atraso:
- multa de até 2% sobre o débito;
- juros moratórios conforme a convenção ou, se ela não definir, 1% ao mês;
- correção monetária do valor.
Multa acima de 2% na taxa ordinária é abusiva e pode ser contestada, mesmo que esteja na convenção.
3. Converse e proponha acordo
Depois de 30 a 60 dias, entre em contato de forma reservada e proponha um parcelamento. Formalize o acordo por escrito, com as parcelas, as datas e a consequência do descumprimento. Um acordo cumprido custa menos que um processo.
4. Protesto e cobrança judicial
Se não houver acordo, o condomínio tem dois caminhos fortes:
- Protesto em cartório: a dívida pode ser levada a protesto, o que afeta o crédito do devedor e costuma acelerar o pagamento. Verifique as regras do seu estado com o cartório ou um advogado.
- Execução: desde o CPC de 2015, a taxa condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso permite cobrar diretamente por execução, um processo bem mais rápido que a antiga ação de cobrança. Em último caso, cabe até a penhora do próprio imóvel, porque a dívida de condomínio é uma exceção à proteção do bem de família.
O que o síndico NÃO pode fazer
- Expor o devedor: publicar lista de inadimplentes no elevador, no mural ou no grupo de moradores pode gerar indenização por dano moral. A prestação de contas pode mostrar os valores em aberto, sem constranger a pessoa.
- Proibir o uso das áreas comuns: o STJ já decidiu que o condomínio não pode impedir o inadimplente de usar a piscina, o salão ou o elevador. A cobrança deve seguir pelos meios próprios.
- Cortar serviços essenciais, como água e gás, da unidade.
Os dados de quem deve também são dados pessoais protegidos pela LGPD, e o acesso deve ser restrito a quem precisa, como o síndico e a administradora.
Organize a cobrança num só lugar
Com as cobranças, os lembretes e a baixa automática num sistema, você sabe exatamente quem está em atraso e há quanto tempo, sem planilha. No ajudaCondo, só o síndico vê a situação de cada unidade. Os moradores podem ver, no máximo, os totais.