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Como calcular a taxa de condomínio: passo a passo com exemplo
A taxa de condomínio é a divisão das despesas previstas do prédio entre as unidades. O cálculo tem três etapas: estimar quanto o condomínio vai gastar, decidir como dividir e somar o fundo de reserva. A seguir, cada etapa com um exemplo.
1. Monte a previsão orçamentária
Tudo começa pelo orçamento anual, que precisa ser aprovado em assembleia (art. 1.350 do Código Civil). Liste as despesas ordinárias, as que se repetem todo mês:
- folha de pagamento e encargos (portaria, limpeza, zeladoria) ou contrato de terceirizada;
- água e energia das áreas comuns;
- manutenção de elevadores, bombas, portões e jardinagem;
- seguro obrigatório da edificação;
- administradora, contador e sistema de gestão;
- material de limpeza e pequenos reparos.
Use o histórico dos últimos 12 meses como base e acrescente a inflação e os reajustes de contrato já previstos. Dividindo o total anual por 12, você chega ao custo mensal.
2. Escolha o critério de rateio
O Código Civil diz que cada condômino contribui na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção definir outra regra (art. 1.336, I). Na prática, há dois modelos:
- Pela fração ideal: cada unidade paga um percentual proporcional ao seu tamanho. Uma cobertura com fração de 2% paga o dobro de um apartamento com 1%.
- Em partes iguais: todas as unidades pagam o mesmo valor. É comum em prédios de unidades parecidas, mas precisa estar previsto na convenção.
A fração ideal de cada unidade está na convenção do condomínio ou na matrícula do imóvel.
3. Some o fundo de reserva
O fundo de reserva é uma poupança para emergências e obras. Normalmente é um percentual sobre a taxa, como 5% ou 10%, definido na convenção ou em assembleia. Veja mais no nosso artigo sobre fundo de reserva.
Exemplo prático
Um prédio com 20 apartamentos tem despesas ordinárias previstas de R$ 18.000 por mês e fundo de reserva de 10%.
| Critério | Unidade | Cálculo | Taxa mensal |
|---|---|---|---|
| Partes iguais | qualquer apto | R$ 18.000 ÷ 20 = R$ 900 + 10% | R$ 990,00 |
| Fração ideal | apto tipo (4,5%) | R$ 18.000 × 4,5% = R$ 810 + 10% | R$ 891,00 |
| Fração ideal | cobertura (9%) | R$ 18.000 × 9% = R$ 1.620 + 10% | R$ 1.782,00 |
Pela fração ideal, as frações de todas as unidades somam 100%, e o total arrecadado continua sendo R$ 18.000 mais o fundo.
Despesas extraordinárias ficam fora da taxa
Obras de reforma, pintura da fachada ou troca do elevador não entram na taxa ordinária. Elas são aprovadas em assembleia e cobradas como taxa extra, normalmente em parcelas. Separar as duas cobranças evita confusão e ajuda na divisão entre proprietário e inquilino.
Quando a taxa varia por tipo de unidade
Se o prédio tem grupos com valores diferentes, como coberturas, apartamentos tipo e lojas, um sistema de gestão evita o cálculo manual todo mês. No ajudaCondo, você cria grupos de cobrança com o valor de cada um, e a geração do mês já aplica o valor certo em cada unidade.